명도 및 소유권에 관한 분쟁

명도라 함은 토지 또는 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받는 것을 말하며 당사자간의 대화나 합의에 의하여 원만한 해결이 되지 아니할 경우 법원에 제기하여 강제로 점유를 이전 받도록 도모하는 절차가 명도소송입니다. 명도소송은 임대차의 기간만료, 임차인의 차임 연체 등으로 임대차계약이 무효 혹은 취소되는 경우, 아무런 권한없이 토지 혹은 건물을 점유하고 있는 불법점유자를 상대로 하는 경우, 부동산을 경매절차에서 낙찰받은 경우 점유자를 상대로 하는 경우 등 여러 가지 경우에 이용되고 있습니다.

예를 들어, 임차인이 월세를 미루며 임대보증금에서 삭감을 하라고 우기는 경우, 우리 민법은 임차인이 차임을 2번 이상 지급하지 않으면 임대차계약을 즉시 해지할 수 있도록 규정하고 있으므로 위의 경우 임대인은 임차인에게 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 내용증명 우편을 보내 임대차계약을 해지하고 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 판결을 득한 후 강제집행을 진행하면 됩니다.

한편, 명도소송을 제기할 경우 최소한 6개월에서 경우에 따라서는 1년 정도까지 시간이 소요되고 소송이 끝나더라도 집행을 통하여 실제로 부동산을 명도받기까지는 상당한 시간과 비용이 필요하므로 이를 미연에 예방하는 차원에서 ‘제소전 화해’라는 절차가 있습니다. 제소전 화해를 하기 위해서는 당사자간에 미리 제소전화해를 한다는 합의가 전제되어야 하며 화해조항도 합의가 되어야 합니다. 그 후 제소전화해신청서를 작성하여 법원에 제출하게 되면 법원에서는 기일을 거쳐 제소전화해결정문을 보내주며 추후 이를 가지고 곧바로 강제집행 할 수 있습니다.

명도 소송을 제기함에 있어서는 반드시 점유이전금지가처분을 함께 신청하여야 하는데 이는 명도소송 제기시에 피고로 지정한 점유자가 소송진행중에 부동산의 타인에게 이전할 경우에라도 판결을 받아 문제없이 강제집행을 하기 위하여 필요한 조치입니다.

소유권이란 물건을 배타적으로 지배하여 사용 수익 처분할 수 있는 권리로서 재산권 중에 가장 기본이 되는 권리입니다 이러한 소유의 개념은 법상 개념이고 보통 소유권 분쟁이라 함은 물권 전반적인 분쟁을 말합니다.

소유권 분쟁의 유형 중 대표적인 것으로 ‘종중 및 명의신탁 분쟁’을 들 수 있습니다. 종종 및 명의신탁과 관련된 소유권 분쟁은 종중명의의 부동산을 매도할 경우, 종중총회 등 적합한 매도 절차를 밟았는지 여부와 관련된 분쟁, 명의수탁자인 종중원이 신탁약정에 위배하여 부동산을 거래했을때 발생하는 분쟁, 명의신탁 약정 자체가 유효한지와 관련된 분쟁 등의 사례가 대표적이라 할 것입니다.

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