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2015. 5. 13.자 개정된 ‘상가임대차보호법’의 주요 내용(개정 전과의 차이점)

  • 대항력, 계약갱신요구, 권리금에 관한 규정 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였습니다. (제2조 제3항)
    - 대항력이란 ‘이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력’을 말하는데, 상가임대차에 있어서는 해당 상가건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.
    - 기존에는 대통령령이 정하는 보증금액(서울 4억원, 수도권 과밀억제권역 3억원, 광역시 등 2억 4천만원, 그 외 1억 8천만원)을 초과하지 않는 상가건물에만 적용되었으나, 4억을 초과하는 보증금이 설정된 임대차계약에도 대항력 등을 인정하도록 개정됨으로써 임대인이 변경되더라도 기존의 임차권을 새로운 임대인에게도 주장할 수 있게 되었습니다.
  • 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없도록 하였습니다. (제4조)(다만, 위 규정은 개정법 공포 후 6개월이 경과된 2015. 11. 13.자에 시행될 예정임)
  • 권리금을 ‘임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’로 정의하였습니다. (제10조의3 - 신설)
    - 더불어 권리금계약이란 '신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'으로 정의하였습니다.
  • 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하였습니다. (제10조의4 - 신설)
    - 권리금 관련 규정은 보증금액의 다과에 관계없이 일괄적으로 적용됩니다.
  • 임대차목적물인 상가건물이 ‘유통산업발전법’ 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부이거나 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품관리법’에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용대상에서 제외됩니다. (제10조의5 - 신설)
    - 대규모 점포란? 대형마트, 전문점(의류, 가전 또는 가정용품 등 특정품목에 특화한 점포의 집단), 백화점, 쇼핑 센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 점포(매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단)
  • 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 하였습니다. (제10조의6 - 신설)
  • 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 하였습니다. (제10조의7 - 신설)
  • 임차인이 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다. (제10조의8 - 신설)
    - 기존에는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하면, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있었으며, 임대인은 민법 제640조 규정에 따라 임차인이 차임연체액이 2기의 차임액에 누적될 경우 임대차계약을 해지할 수 있었습니다.
    - 그러나 위 규정이 신설됨에 따라 민법 제640조의 규정은 상가임대차의 경우에는 적용될 수 없으며, 차임연체액이 3기에 달해야만 임대인이 계약해지를 할 수 있게 되었습니다.
  • 권리금의 보호대상에서 임차인이 임차물을 제3자(전차인)에게 다시 임대하는 전대차를 제외시켰습니다. (제13조 제1항)
  • 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 부담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다. (제19조 - 신설)
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